Lista med ändringar i plan- och bygglagen

Branschnytt 04 februari 2026 Text: Per-Erik Eriksson Foto: Pixabay

Här listar vi ändringarna i PBL, som trädde i kraft 1 december 2025.

Läs vår text om ändringarna här.

Övergripande information

Lagändringen trädde i kraft 1 december 2025.
Kap. 9 har ersatts av ett helt nytt kapitel med en delvis ny struktur.
Lovplikten för anläggningar har flyttats från plan- och byggförordningen, PBF, till PBL.
Försvarsmakten och MCF har fått en ny roll i handläggningen och prövningen och har även fått vetorätt i vissa ärenden.
Det har införts definitioner i kap. 1 av termerna ekonomibyggnad, fasadändring, komplementbostadshus och komplementbyggnad.
Det har tydliggjorts att skyltar och ljusanordningar är byggnadsverk.
De bygglovsbefriade åtgärderna ”friggebod” och ”attefallshus” har tagits bort och ersatts av bygglovsbefriad komplementbyggnad och komplementbostadshus.
Det har gjorts följdändringar i vissa andra lagar såsom miljöbalken (1998:808), lagen med särskilda bestämmelser om gaturenhållning och skyltning (1998:814) och lagen om färdigställandeskydd (2014:227).
Inom vissa områden och vid vissa byggnader och anläggningar har det införts en utökad lovplikt för vissa åtgärder. Detta gäller nära gräns, järnväg, totalförsvarets anläggningar och i särskilt värdefulla områden.
Möjligheten till ett villkorsbesked har tagits bort.
Om det i samband med en nybyggnad av ett enbostadshus ska göras en sådan lovfri ytterligare bostad som får strida mot detaljplan eller områdesbestämmelser ska en ansökan om lov för att inreda den ytterligare bostaden göras samtidigt som bygglovet för nybyggnaden.
Även om en åtgärd inte kräver bygglov, rivningslov eller marklov kan den som ska göra åtgärden ansöka om ett frivilligt lov.

Översiktsplanering

Kommunen ska i översiktsplanen redovisa byggnadsverk, allmänna platser och bebyggelseområden som är särskilt värdefulla.
Kommunens syn på vilken hänsyn som krävs för att tillvarata de särskilda värdena ska framgå av översiktsplanen.

Detaljplanering

Kommunen kan inte längre bestämma omfattningen av krav på bygglov, rivningslov och marklov i detaljplan eller områdesbestämmelser, med undantag för krav på bygglov för vissa åtgärder inom och i anslutning till totalförsvarets riksintresseområden.
Det är nu möjligt att införa rivningsförbud i detaljplan för anläggningar som är särskilt värdefulla.
Planbestämmelser om minskad lovplikt som har beslutats med stöd av PBL slutar gälla 1 december 2027.
Planbestämmelser om minskad lovplikt som har beslutats med stöd av ÄPBL eller äldre bestämmelser fortsätter att gälla även efter den 1 december 2027.
Bestämmelser om utökad lovplikt i detaljplaner fortsätter gälla.
Om kommunen vill reglera markens genomsläpplighet i detaljplan ska det göras med en planbestämmelse om markens anordnande, inte med en planbestämmelse om utförande som det är enligt tidigare bestämmelse.

Lov- och anmälningsplikt

Bygglov för nybyggnad av byggnader

Det krävs bygglov för en komplementbyggnad eller ett komplementbostadshus om det är större än 30 m² inom detaljplan och 50 m² utanför detaljplan, högre än 4 m inom detaljplan och 4,5 m utanför detaljplan, är lika stort eller större än den byggnad det kompletterar eller placeras utanför tomten.
Det går att bygga flera bygglovsbefriade komplementbyggnader och komplementbostadshus på en tomt, men varje tomt har en gemensam ”pott” för sådana byggnader på 45 m² inom detaljplan och 65 m² utanför detaljplan.
En bygglovsbefriad komplementbyggnad kan byggas vid alla sorters byggnader medan ett komplementbostadshus bara får byggas vid en- och tvåbostadshus.
Bygglovsbefriade mindre byggnader som ska användas för kollektivtrafiken kan vara andra typer av byggnader än väderskydd.

Bygglov för tillbyggnad av andra byggnader än komplementbyggnader och komplementbostadshus

Det krävs bygglov om tillbyggnaden är större än 30 m² eller överstiger byggnadens taknock.
Det går att göra flera bygglovsbefriade tillbyggnader, men totalt högst 30 m² per byggnad.
En bygglovsbefriad tillbyggnad kan göras på alla sorters byggnader, alltså inte bara på en- och tvåbostadshus.

Bygglov för tillbyggnad av komplementbyggnader och komplementbostadshus

Det krävs bygglov om byggnaden efter tillbyggnaden blir större än 30 m² inom detaljplan och 50 m² utanför detaljplan, högre än 4 m inom detaljplan och 4,5 m utanför detaljplan, lika stor eller större än den byggnad den kompletterar eller placeras utanför tomten.
Det går att göra flera bygglovsbefriade tillbyggnader, men på varje tomt får den sammanlagda arean av bygglovsbefriade komplementbyggnader och komplementbostadshus efter tillbyggnaderna inte överstiga 45 m²inom detaljplan eller 65 m² utanför detaljplan.

Bygglov för annan ändring av byggnader

Det krävs inte längre bygglov för att inreda en ytterligare lokal för handel, hantverk eller industri i en byggnad.
Inom detaljplan krävs det bygglov för fasadändringar på alla byggnader, förutom en- och tvåbostadshus, komplementbyggnad eller komplementbostadshus, och om ändringen sker på en fasad eller ett tak som vetter mot en allmän plats.
Det krävs inte bygglov för ändrad användning om det i en byggnad, utanför detaljplanelagt område eller utanför sammanhållen bebyggelse, inreds en eller flera lokaler med en bruttoarea som sammanlagt inte är större än 50 m².
Det krävs inte bygglov för att ändrad användning av en komplementbyggnad till ett komplementbostadshus som inte kräver lov.

Bygglov för anläggningar

Det krävs bygglov för mur och plank om inom ett område med detaljplan om de är högre än 1,8 m och placeras inom 3,6 m från en byggnad eller är högre än 1,2 m och placeras längre bort än 3,6 m från en byggnad.
Det krävs bygglov för altan inom ett område med detaljplan om de är högre än 1,8 m och placeras inom 3,6 m från en byggnad eller är högre än 1,2 m och placeras längre bort än 3,6 m från en byggnad. En altan kräver inte bygglov för att den är en nybyggnad, tillbyggnad eller fasadändring.
Det krävs bygglov för parkeringsplatser om de är större än 50 m² i ett område med detaljplan, och större än 100 m² i ett område utan detaljplan.
Det krävs bygglov för upplag och materialgårdar om de är högre än 3 m eller är större än 15 m²i ett område med detaljplan, och större än 50 m² i ett område utan detaljplan.
Lovplikten för cisterner m.m. har ändrats till lovplikt för fasta förvaringsanläggningar om de är högre än 3 m eller är större än 15 m² i ett område med detaljplan och större än 50 m² i ett område utan detaljplan.
Alla master och torn högre än 20 m eller som placeras på ett avstånd från gränsen som är mindre än anläggningens höjd över marken kräver bygglov. Detta till skillnad från tidigare, då det endast var radio- och telemaster.
Det har införts en lovplikt för skorstenar som är högre än 20 m eller placeras på ett avstånd från gränsen som är mindre än anläggningens höjd över marken.
Lovplikten för vindkraftverk har begränsats på så sätt att vindturbinens diameter inte längre har någon betydelse. Lov krävs om vindkraftverket är högre än 20 m eller placeras på ett avstånd från gränsen som är mindre än anläggningens höjd över marken.
Vindkraftverk på byggnader kräver inte längre bygglov som anläggning men kan kräva lov som fasadändring.
Lovplikten för idrottsplatser har ändrats till lovplikt för idrottsanläggningar vilket innebär att fler anläggningar omfattas av lovplikten. Det krävs enbart lov om anläggningen upptar en markyta större än 1500 m².
Ingen särskild lovplikt för golfbanor och skjutbanor eftersom de innefattas i termen idrottsanläggning.
Det krävs inte längre bygglov för friluftsbad och motorbana.

Utökad lovplikt inom vissa områden

Det krävs bygglov, så kallad utökad lovplikt, för vissa åtgärder som inte kräver bygglov enligt huvudregeln, om de görs närmare än 4,5 m från gräns. Det gäller nybyggnad, tillbyggnad, ändra en komplementbyggnad till ett komplementbostadshus, inreda en lokal på högst 50 m², idrottsanläggning, upplag, materialgård, fast förvaringsanläggning och vissa murar och plank. Det finns vissa undantag från denna lovplikt för till exempel ekonomibyggnad utanför detaljplan eller om grannar eller huvudman skriftligen har medgett åtgärden.
Det krävs bygglov, så kallad utökad lovplikt, för vissa åtgärder som inte kräver bygglov enligt huvudregeln, om de görs närmare än 30 m från ett järnvägsspårs mitt. Det gäller nybyggnad, tillbyggnad, ändra en komplementbyggnad till ett komplementbostadshus, inreda en lokal på högst 50 m², idrottsanläggning upplag, materialgård, fast förvaringsanläggning och vissa murar och plank. Det finns vissa undantag från denna lovplikt för till exempel ekonomibyggnad utanför detaljplan eller om grannar eller infrastrukturförvaltare skriftligen har medgett åtgärden.
När det gäller grannemedgivande så måste det till skillnad mot tidigare alltid vara skriftligt.
Vid allmän plats kan huvudmannen för den allmänna platsen ge ett medgivande, vilket inte var möjligt tidigare.
Inom eller i anslutning till områden som är av riksintresse för totalförsvarets anläggningar krävs det bygglov för vissa åtgärder som inte kräver bygglov enligt huvudregeln, så kallad utökad lovplikt. Det gäller nybyggnad och tillbyggnad av ett komplementbostadshus och inredning av en ytterligare bostad i ett enbostadshus. Detsamma gäller nybyggnad och tillbyggnad av ekonomibyggnad för hästhållning eller ändrad användning av en ekonomibyggnad till hästhållning men detta krav på bygglov gäller bara vid flygplatser eller övnings- eller skjutfält.
Det krävs även bygglov inom eller i anslutning till områden som är av riksintresse för totalförsvaret för fasadändring i form av solenergianläggningar inom detaljplan.
Det krävs även bygglov, så kallad utökad lovplikt, för att sätta upp eller väsentlig ändra en ljusanordning om den avsedda användningen av anordningen kan antas påtagligt försvåra tillkomsten eller utnyttjandet av totalförsvarets anläggningar och om det sker inom eller i anslutning till något område som är av riksintresse för totalförsvaret.
Det krävs bygglov, så kallad utökad lovplikt, för vissa åtgärder som inte kräver bygglov enligt huvudregeln om de avser en byggnad, bebyggelseområde, tomt eller en allmän plats som är särskilt värdefull. Det gäller nybyggnad, tillbyggnad, inredning av ytterligare bostad i ett enbostadshus och fasadändring.
Det krävs bygglov, så kallad utökad lovplikt, för att flytta eller väsentligt ändra en befintlig anläggning utomhus som omfattas av en bestämmelse om skydd av kulturvärden i detaljplan eller områdesbestämmelser.
Det krävs bygglov, så kallad utökad lovplikt, för vissa anläggningar som inte kräver bygglov enligt huvudregeln om åtgärden avser en särskilt värdefull anläggning som inte omfattas av en bestämmelse om skydd av kulturvärden. Detsamma gäller om en sådan åtgärd vidtas inom en allmän plats eller ett bebyggelseområde som är särskilt värdefullt och åtgärden påverkar områdets karaktär eller byggnadsverkets yttre karaktärsdrag. Exempel på dessa åtgärder kan vara plank, mur, altan, upplag mindre än 15 m² inom detaljplan, parkeringsplats som är 50 m²eller mindre inom detaljplan.
Det krävs bygglov, så kallad utökad lovplikt, för att sätta upp, flytta eller väsentligt ändra en anläggning som är en skylt eller en ljusanordning om åtgärden avser en särskilt värdefull anläggning som inte omfattas av en bestämmelse om skydd av kulturvärden. Detsamma gäller om en sådan åtgärd vidtas inom en allmän plats eller ett bebyggelseområde som är särskilt värdefullt och åtgärden påverkar områdets karaktär eller byggnadsverkets yttre karaktärsdrag.

Rivningslov

Utanför detaljplan har det införts krav på rivningslov om byggnaden eller anläggningen är särskilt värdefull eller ligger inom ett särskilt värdefullt område.
Både inom och utanför detaljplan krävs det inte rivningslov, om åtgärden är nödvändig för att följa ett föreläggande.
Det krävs inget rivningslov om byggnaden eller byggnadsdelen har ett tidsbegränsat bygglov eller säsongslov.
Det krävs inget rivningslov om byggnaden eller byggnadsdelen får uppföras utan bygglov och om den inte är en särskilt värdefull byggnad eller ligger i ett särskilt värdefullt område.
Inom detaljplan krävs det rivningslov för en anläggning om anläggningen har rivningsförbud i detaljplan eller är särskilt värdefull.
Utanför detaljplan införs det rivningslov för anläggningar om de omfattas av utökad rivningslovsplikt eller rivningsförbud i områdesbestämmelser.

Marklov

Inom detaljplan har det införts ett mått för när det krävs marklov för schaktning eller fyllning. Lovplikt gäller om höjdläget ändras mer än 0,5 m.
Det har förtydligats att det inte krävs marklov om markåtgärden omfattas av ett bygglov eller om åtgärden är nödvändig för att följa ett föreläggande. Det gäller både inom och utanför detaljplan.

Bygglov för skyltar och ljusanordningar

Den generella lovplikten för skyltar har tagits bort.
Inom detaljplan kan skyltar på byggnader trots det kräva bygglov som fasadändring. Det gäller andra byggnader än en- och tvåbostadshus, komplementbyggnader och komplementbostadshus om ändringen sker på en fasad eller ett tak som vetter mot en allmän plats.
Skyltar kan också, i vissa fall, kräva bygglov på eller vid särskilt värdefulla byggnader, anläggningar, tomter, allmänna platser och bebyggelseområden.
Den generella lovplikten för ljusanordningar har tagits bort.
Ljusanordningar på byggnader kan trots det kräva bygglov som fasadändring. Det gäller andra byggnader än en- och tvåbostadshus, komplementbyggnader och komplementbostadshus om ändringen sker på en fasad eller ett tak som vetter mot en allmän plats.
Ljusanordningar kan också, i vissa fall, kräva bygglov på eller vid särskilt värdefulla byggnader, anläggningar, tomter, allmänna platser och bebyggelseområden.
En ljusanordning kräver bygglov om användningen av anordningen kan antas påtagligt försvåra tillkomsten eller utnyttjandet av totalförsvarets anläggningar och om det sker inom eller i anslutning till något område som är av riksintresse för totalförsvaret, det vill säga alla anläggningar för både det militära och det civila försvaret.

Bygglov för solenergianläggningar

Inom detaljplan kan en solenergianläggning på en byggnad kräva bygglov om det är en fasadändring. Det gäller för andra byggnader än ett en- och tvåbostadshus, komplementbyggnad och komplementbostadshus om ändringen sker på en fasad eller ett tak som vetter mot en allmän plats.
Om en byggnad ligger inom detaljplan och även inom eller i anslutning till ett riksintresse för totalförsvaret, krävs det bygglov för solenergianläggningar som är fasadändringar på alla sorters byggnader och på alla fasader och tak.

Anmälan

Vilka åtgärder som kräver anmälan framgår av ett nytt 6 kap. i plan- och byggförordnigen, PBF.
Många av de åtgärder som tidigare krävde anmälan i stället för bygglov, till exempel attefallshus, kräver inte anmälan för själva byggnaden. Men eftersom det krävs anmälan för vissa tekniska installationer som exempelvis vatten, avlopp och ventilation, krävs en anmälan för själva installationerna.

Handläggning

Om en sökande vill att nämnden beslutar om startbesked samtidigt med lovbeslutet kan denne skicka med de handlingar som krävs för det. Till skillnad mot tidigare reglering, där den sökande i vissa fall skulle skicka med det, är det frivilligt och upp till sökande. Det är inte heller längre begränsat bara till vissa åtgärder till en- och tvåbostadshus.
Underrättelse till grannar under handläggning ska ske genom att ett meddelande skickas om ansökans huvudsakliga innehåll, var ansökan hålls tillgänglig och hur, till vem och inom vilken tid synpunkter ska lämnas. Det har också förtydligats när en underrättelse behöver ske om en ansökan ändras under handläggningen. Meddelandet ska skickas till ägare eller innehavare av en särskild rätt. Däremot behöver det inte längre skickas till bostadsrättsinnehavare eller hyresgäster. Meddelandet ska även kungöras på kommunens anslagstavla.
Underrättelse till grannar under handläggning behöver inte ske om det är uppenbart att det saknar betydelse för ägaren eller rättighetsinnehavaren. Exempelvis när transformatorstationer uppförs på ytmässigt stora fastigheter.
I vissa fall ska även Försvarsmakten eller myndigheten för civilt försvar underrättas, om åtgärden vidtas inom eller i anslutning till områden som är av riksintresse på grund av att de behövs för totalförsvarets anläggningar. Försvarsmakten och MCF kan dock besluta att underrättelse inte behöver ske för vissa åtgärder inom vissa områden.
Sökande och fastighetsägaren ska ges tillfälle att yttra sig över allt underlag som har betydelse för ärendet, till skillnad från tidigare när det var allt som någon annan tillfört ärendet.
I de fall byggnadsnämnden ska underrätta Försvarsmakten eller MCF börjar inte tidsfristen räknas förrän när deras medgivande inkom till byggnadsnämnden.
Byggnadsnämnden får besluta att ett ärende om lov eller förhandsbesked inte ska avgöras förrän frågan om dispens från strandskydd har avgjorts, om ärendet om lov eller förhandsbesked avser en byggnad eller ett markområde som också omfattas av en ansökan om dispens från strandskydd.
Beslutet ska kungöras genom ett meddelande på kommunens anslagstavla i stället för post- och inrikes tidningar. I meddelandet ska beslutets huvudsakliga innehåll anges samt var det hålls tillgängligt. Meddelandet ska också skickas till berörda grannar, samt till de som yttrat sig och inte fått gehör för sina synpunkter. Meddelandet behöver dock inte skickas till de som ska delges beslutet eller få det skickat till sig, och inte heller till de som det är uppenbart att beslutet saknar betydelse för, exempelvis när åtgärden vidtas på en stor skogsfastighet utom synhåll från omkringliggande fastigheter.
Byggnadsnämnden ska även i vissa fall skicka beslutet till Försvarsmakten eller MCF.
Underrättelse till samfällighet ska ske på liknande sätt som för detaljplaner. Det innebär att underrättelsen får skickas till en styrelseledamot, förvaltare eller delägare.
Ett beslut om lov gäller omedelbart, även om det inte fått laga kraft. Byggnadsnämnden ska dock besluta om undantag för detta om ett genomförande av åtgärden riskerar att medföra skador som inte kan återställas på natur- eller kulturvärden eller totalförsvarets intressen i eller i anslutning till områden som är av riksintresse för totalförsvarets anläggningar.

Prövning

Vid prövning av bygglov inom detaljplan där detaljplanens genomförandetid gått ut för minst 15 år sedan, behöver fastigheten och det befintliga byggnadsverket inte längre överensstämma med detaljplanen. Tillkommande åtgärd ska dock prövas mot planen.
Det har blivit tydligare att vid prövning av bygglov och marklov inom detaljplan ska kraven i 2 och 8 kap. endast prövas i de delar som inte redan har avgjorts genom detaljplanen.
Det har också blivit tydligare att vid prövning av bygglov och marklov utanför detaljplan ska sådana krav som redan har avgjorts genom ett förhandsbesked inte omfattas av prövningen.
Precis som vid prövning av bygglov inom detaljplan gäller nu att bygglovsbefriade åtgärder som enligt 10 kap. 2 a § får strida mot områdesbestämmelser, inte ska beaktas vid bedömningen av om en åtgärd överensstämmer med områdesbestämmelserna.
Även om utgångsläget är planstridigt ska en annan ändring än en tillbyggnad få vidtas, vilket är en utvidgning av det tidigare undantaget.
Det har tillkommit en möjlighet att ge bygglov för att i ett bostadshus inreda en vind till bostad även om det strider mot detaljplanen eller områdesbestämmelserna. En förutsättning är dock att planens genomförandetid har gått ut.
Det har tydliggjorts att vid tidsbegränsade bygglov ställs det krav på att platsen ska kunna återställas.
Förhandsbesked kan endast sökas utanför detaljplanelagt område och prövningen ska endast omfatta lokalisering.
Det framgår i förarbetet att det inte finns någon möjlighet att ta hänsyn till kommunens eventuella ersättningsskyldighet vid nekat rivningslov för byggnadsverk med bevarandevärde.
Det har blivit tydligare vad som ska prövas vid en ansökan om "frivilligt lov”.
Vid åtgärder där byggnadsnämnden ska underrätta Försvarsmakten eller MCF, krävs ett medgivande från den berörda myndigheten för att ett lov eller positivt förhandsbesked ska kunna ges.

Åtgärder som inte kräver lov får i vissa fall strida mot detaljplan eller områdesbestämmelser

Det finns vissa undantag för en åtgärd som inte kräver lov, att åtgärden får strida mot den detaljplan eller områdesbestämmelser som gäller för området. Exempel på åtgärder är nybyggnad av komplementbyggnad till ett en- eller tvåbostadshus, inredning av ytterligare en bostad i ett enbostadshus. Uppförande, flytt eller utökning av mur, plank m.m. Åtgärden får dock inte strida mot sådana skyddsbestämmelser om skyddsåtgärder för att motverka markförorening, olyckor, översvämning och erosion.
De åtgärder som inte är undantagna från att följa gällande detaljplan och områdesbestämmelser får genomföras med en avvikelse från detaljplanen eller områdesbestämmelserna, om avvikelsen är liten och inte motverkar syftet med planen eller bestämmelserna.

Överklagande

Det går inte att överklaga byggnadsnämndens beslut om behov av kontrollplan.
Ärenden som har överklagats hos en mark- och miljödomstol och rör en fråga som har särskild betydelse för Försvarsmakten, Fortifikationsverket, Försvarets materielverk eller Försvarets radioanstalt ska endast lämnas till regeringen för prövning, om domstolen inte kan avgöra målet utan att pröva frågan.
Det har förtydligats att det inte går att överklaga länsstyrelsens beslut att inte upphäva eller i viss del upphäva kommunens beslut om detaljplan, områdesbestämmelser, lov eller förhandsbesked.
Tiden för överklagande av ett beslut om lov eller förhandsbesked ska, för alla som inte ska delges beslutet, räknas från den dag som infaller en vecka efter att beslutet har kungjorts på kommunens anslagstavla.

Byggprocessen

Det har förtydligats att beslut om startbesked respektive slutbesked ska vara skriftliga.
Det har tydliggjorts att startbesked respektive slutbesked gäller omedelbart. Risken att påbörja en åtgärd eller att ta en byggnad i bruk innan byggherren har möjlighet att veta om någon har överklagat, läggs därmed åter på byggherren.
När byggnadsnämnden ger startbesked för nybyggnad av ett en- eller tvåbostadshus, får nämnden samtidigt ge startbesked för en tillbyggnad eller för inredning av ytterligare en bostad som omfattas av frivilligt lov, om sökanden begär det.
Ny reglering som gör det möjligt för fler kompletteringsåtgärder att strida mot detaljplan.
Ny reglering som gör det möjligt för byggnadsnämnden att besluta om att kontrollplan inte behövs för enklare åtgärder

Tillsyn

Det förtydligas att byggnadsnämnden har möjlighet att bedriva tillsyn, om ett beslut om lov har ändrats eller upphävts.

Roller och ansvar

Försvarsmakten och myndigheten för civilt försvar, MCF, får nya roller i lovprocessen.
I vissa fall ska Försvarsmakten eller MCF underrättas om en ansökan om lov eller förhandsbesked. Detta gäller om den sökta åtgärden ska vidtas inom eller i anslutning till ett område som är av riksintresse på grund av att det behövs för totalförsvarets anläggningar, och omfattas av krav på bygglov.
Om Försvarsmakten eller MCF ska underrättas om en ansökan krävs det ett medgivande från myndigheten för att lov eller positivt förhandsbesked ska kunna ges.
Byggnadsnämnden ska i vissa fall skicka beslutet till Försvarsmakten eller MCF.

Ersättning och inlösen